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   業內人士表示,中國版“兩房”開閘有利于信貸環境寬松,或將撬動10萬億元房貸資金,但同時也要吸取美國房貸證券化速度過快、規模過大等教訓,嚴防房地產金融泡沫風險。

     央行“9·30房貸新政”出臺半個多月,已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關注。作為上世紀60年代最重要的金融創新之一,美國“兩房”(房利美、房地美)貸款證券化曾大大提高市場資產流動性,但由此引發的2008年金融次貸危機至今仍在影響著全球經濟。如今,這一模式也開始向我國房地產金融領域挺進。

     中國版“兩房”啟動,將可拓寬房貸資金來源 

    “9·30房貸新政”中提出,增強金融機構個人住房貸款投放能力,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS),專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。 

    業內人士介紹,MBS最早于上世紀60年代在美國出現,是銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款發行的一種資產證券化產品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之后快速發展,MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元,極大地促進了美國金融市場和房地產市場的發展。

     “MBS的作用在于解決商業銀行發放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題,拓寬房貸資金來源。”重慶大學金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數據顯示,截至2014年6月底,房地產貸款余額達16.16萬億元人民幣,其中,個人購房貸款余額10.74萬億元,占比高達66.5%。“這部分龐大的沉積資產限制了銀行放貸規模,增加了還貸風險,推高了房貸成本。”也就是說,一旦我國MBS啟動,將可以撬動10萬億元“龐大的沉積資產”進入房貸渠道。

     既可賣出“沉積資產”盤活信貸,銀行為何不積極?

     民生證券分析師鄒恒超認為,若MBS得以推行,對購房者和投資者來說都能從中獲益的。過去銀行綜合負債成本高,做按揭貸款意愿不足,通過發行長期限專項金融債和MBS,可增加銀行按揭貸款配置動力,按揭利率也會小幅回落。對于投資者而言,其資金有了流向購房者的渠道,MBS會為不同風險偏好的投資者提供相應金融工具。

     業內人士介紹,我國MBS市場發展在2005年才起步,雖然目前政府再次提出鼓勵發展,但由于配套制度不完善,政策真正落地尚需時日。

    據悉,2005年,國家開發銀行和中國建設銀行曾作為試點單位,被批準分別進行信貸資產證券化(ABS)和住房抵押貸款證券化(MBS)的試點。但僅由中國建設銀行分別于2005年12月和2007年12月在全國銀行間債券市場發行過兩期RMBS(銀行資產證券化)。

    “MBS難一蹴而就,市場和技術性問題可能會制約MBS市場短期的大規模擴張。”上海浦東發展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽說,MBS微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數的可靠經驗估計。此外,目前市場利率風險低、高收益的替代性資產較多,MBS資產可能缺乏吸引力。

    專家指出,由于收益率低,市場需求不足,銀行推行MBS的積極性不高。有消息稱,交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內部調研,但尚無具體時間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示,暫時還未對MBS開展深入研究。廣發銀行則表示,目前并無相關想法和計劃。

     “雖然政策提出鼓勵MBS的發展,但是當前情況下起點太低,還需要完善MBS相關政策,理順流程,并為銀行提供發展的平臺,建立非銀行住房抵押貸款公司等。”中投顧問高級研究員鄭宇潔說。

     防范風險,應該如何走、又吸取怎樣的教訓? 

    “成也蕭何,敗也蕭何”。作為典型的房地產金融衍生品,MBS在促進美國金融市場和房地產市場迅速發展的同時,也因“兩房”對不良基礎資產多次打包出售,發展速度過快、規模過大,最終隨著房地產市場泡沫破裂,引發了次貸危機,美國房市和金融體系由此陷入嚴重危機。 

    如今,隨著中國版“兩房”的啟動,不少專家和市場人士也表示了擔憂。我們應該如何走,又吸取怎樣的教訓? 

    有分析人士指出,在當前我國整個經濟杠桿較高的情況下,過快推進MBS可能會加大我國房地產金融風險。此外,MBS一旦大規模發行,房地產泡沫向金融系統傳導的防火墻將被拆除。山西證券分析師張旭認為,MBS和REITs(房地產投資信托基金)為代表的房地產企業融資工具更加豐富,房地產金融行為更加市場化,風險也進一步被延后且鏈條延長。

     鄭宇潔提出,推進MBS實施,需要防范房地產金融泡沫風險,對購房者的資格審查不能松懈,銀行不能僅僅看重自身利益,而不顧房地產市場整體風險,按照審慎原則,加強監督和管理。

     “如果MBS僅限于在銀行間市場交易的話,可能會出現銀行之間達成一個相互購買對方產品的默契,以將貸款資產騰挪到表外,逃避信貸監管。”財經評論員余豐慧表示,中國在利率完全市場化之前,MBS發展的空間將是十分有限的。在我國推進MBS還需要科學的頂層設計、完全市場化的利率等。 

    業內人士還表示,在目前我國房地產市場正在調整的背景下,不宜過快推行MBS,這將會增加房地產金融風險,阻礙房地產市場以及經濟轉型升級。




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