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中國(guó)樓市迷局
經(jīng)濟(jì)下行加上社會(huì)融資成本上升，使承受巨壓的房地產(chǎn)業(yè)步履蹣跚，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入調(diào)整期。近期，不少二三線城市房?jī)r(jià)大幅下跌，并且進(jìn)一步渲染了一線樓市的市場(chǎng)觀望情緒。“中國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)到來(lái)”的說(shuō)法已然不足為怪。
證監(jiān)會(huì)再發(fā)32家IPO預(yù)披露名單，消息稱(chēng)發(fā)行程序最快下周展開(kāi)。
走在十字路口上的中國(guó)房地產(chǎn)，將何去何從？房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力是否意味著樓市即將崩盤(pán)？具有較長(zhǎng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)業(yè)，又該如何應(yīng)對(duì)？
“短期崩盤(pán)論”不成立
上海易居房地產(chǎn)研究院的全國(guó)房企資金狀況報(bào)告顯示，2014年第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源實(shí)現(xiàn)28731億元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個(gè)百分點(diǎn)。相比2013年全年，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個(gè)百分點(diǎn)、66.7個(gè)百分點(diǎn)、11.7個(gè)百分點(diǎn)和30.8個(gè)百分點(diǎn)。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王玉清向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，突出表現(xiàn)是今年一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額都有所下降，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的規(guī)模和樓盤(pán)的新開(kāi)工量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
王玉清補(bǔ)充道，房?jī)r(jià)下行屬于正常現(xiàn)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有一定的發(fā)展周期，樓市不可能永遠(yuǎn)在上漲或永遠(yuǎn)在下降。即使房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)到了下降拐點(diǎn)，但并不意味著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就已到來(lái)。
從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)目前的下行趨勢(shì)要分城市區(qū)別對(duì)待，像北京、上海、廣州這樣的一線城市，目前的階段性下行是小幅震蕩，處在正常的波動(dòng)線上。從全國(guó)房地產(chǎn)400電話的電控來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)樓市的關(guān)注并沒(méi)有減弱。目前的成交量在下降說(shuō)明市場(chǎng)在觀望，觀望就意味著有需求，有供應(yīng)、有需求市場(chǎng)就不會(huì)冷下去，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師王遠(yuǎn)志向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。
而二三線城市的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)需要引起供應(yīng)商的足夠重視，王遠(yuǎn)志進(jìn)一步表示，有些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量很大，比如像秦皇島、北戴河，這些區(qū)域的庫(kù)存要比目前看到的大很多。一些南方城市的房地產(chǎn)問(wèn)題則不是存量因素造成，如溫州，區(qū)域內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資熱情退潮。
分類(lèi)調(diào)控成主旋律
4月29日，中國(guó)社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.11（2014）》。藍(lán)皮書(shū)指出，預(yù)計(jì)2014年各城市之間、地區(qū)之間市場(chǎng)分化加劇，分城施策、分類(lèi)施策趨勢(shì)明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。
與以往調(diào)控思路不同的是，新一屆政府并沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，3月5日的政府工作報(bào)告稱(chēng)，要“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”政府工作報(bào)告中未提房?jī)r(jià)而僅提“分類(lèi)調(diào)控”，這也是近10年來(lái)政府工作報(bào)告首次未強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”工作的重要性。可見(jiàn)，分類(lèi)調(diào)控將成為未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為這種做法很有必要，他告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，分類(lèi)指導(dǎo)的原則是各個(gè)區(qū)域、地方制定調(diào)控政策要結(jié)合自身的實(shí)際情況，并充分享有發(fā)言權(quán)。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，分層次管理應(yīng)該是管理體制的正常權(quán)利結(jié)構(gòu)，既然房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，那把房地產(chǎn)市場(chǎng)交給地方政府來(lái)管理則是順理成章。
全國(guó)600多個(gè)城市、2000多個(gè)縣城，靠中央去分類(lèi)指導(dǎo)是不切合實(shí)際的，中央應(yīng)該把精力放在全局性、戰(zhàn)略性的問(wèn)題上。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異性日益顯現(xiàn)，行業(yè)趨冷也是客觀事實(shí)，相比于政府此前實(shí)施的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限買(mǎi)、限賣(mài)為主的調(diào)控政策，如果現(xiàn)在采取救市、松綁等手段扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的頹勢(shì)，其實(shí)質(zhì)都是用行政手段扭曲市場(chǎng)正常的供求關(guān)系，不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展的整體趨勢(shì)，中央一定要把權(quán)力下放到地方政府。”牛鳳瑞強(qiáng)調(diào)。
對(duì)于如何進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，王遠(yuǎn)志提出了自己的看法。他認(rèn)為，首先需要對(duì)政府如何看待區(qū)域市場(chǎng)做一個(gè)了解，如鄂爾多斯(行情,問(wèn)診)，如果政府在鬼城出現(xiàn)之前不認(rèn)為市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)的話，那政府就不會(huì)有防備性動(dòng)作，如果政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)計(jì)和準(zhǔn)備，那么整個(gè)城市承受的后果就沒(méi)有那么嚴(yán)重。
在分類(lèi)調(diào)控這個(gè)名詞出來(lái)之后，政府層面首先要做的是對(duì)自己城市所處的房地產(chǎn)狀況做一個(gè)綜合的宏觀評(píng)估。評(píng)定之后，要根據(jù)市場(chǎng)情況做政策上的調(diào)整，比如限購(gòu)、松綁等。
市場(chǎng)需要穩(wěn)健調(diào)整
在五一小長(zhǎng)假結(jié)束不久，各種樓市不振的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮，大多報(bào)道采用了扎眼的標(biāo)題，如“某城市成交總量同比下跌近八成”、“某城市成交創(chuàng)7年來(lái)新低”、“某城樓市一片慘淡”等。
不禁要問(wèn)，三天的成交量真能反映整個(gè)市場(chǎng)的真實(shí)狀況嗎？三天的成交數(shù)據(jù)真能涵蓋市場(chǎng)的所有信息嗎？這在一定程度上反映了信息傳遞和正向引導(dǎo)的缺失。
其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有我們想象中那么凄慘。王玉清指出，商品房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有相當(dāng)比例，商品房投資和建設(shè)用地減少會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但是政府每年積極推進(jìn)幾百萬(wàn)套保障房的建設(shè)，這會(huì)為上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供新需求，帶動(dòng)上游的建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈末端的裝飾裝修等行業(yè)發(fā)展，保障房市場(chǎng)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)依然較大。
“在政策層面，政府需要做到調(diào)控政策的平穩(wěn)，比如不能有顛覆性的調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)和購(gòu)房者而言，穩(wěn)定要壓倒一切。”王遠(yuǎn)志說(shuō)。
從第一季度央行對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸控制來(lái)看，同比、環(huán)比數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀。如果能在宏觀經(jīng)濟(jì)或者金融體系上釋放一個(gè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)貸，并沒(méi)有媒體、社會(huì)所夸大的十分緊張的信號(hào)，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)而言也是利好消息。王遠(yuǎn)志表示，這幾個(gè)層面信息的正向引導(dǎo)對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展很有幫助。
“要化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最關(guān)鍵的是產(chǎn)業(yè)要跟上。”王玉清強(qiáng)調(diào)，有可靠的產(chǎn)業(yè)作為支撐，才會(huì)有龐大的就業(yè)人口，有就業(yè)人口才會(huì)有居住需求，才會(huì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，哪個(gè)城市沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就容易成為空城。
與此同時(shí)，要根據(jù)國(guó)家總體的產(chǎn)業(yè)布局來(lái)布局產(chǎn)業(yè)，例如正在打造的京津冀城市圈，有一些區(qū)域內(nèi)發(fā)展較為成熟的產(chǎn)業(yè)必然要轉(zhuǎn)移，比如動(dòng)批、某些器具城、某些燈具城都要往外轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的目標(biāo)地區(qū)會(huì)逐漸匯聚成一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集群，形成一種生態(tài)人口、服務(wù)人口的新群體，這樣新的居住需要也在隨之慢慢累積。王玉清表示。
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的正向引導(dǎo)關(guān)鍵是要移對(duì)了，不論是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)還是外來(lái)產(chǎn)業(yè)，都應(yīng)該成為支撐房地產(chǎn)、支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展的支柱。
進(jìn)入到商品房時(shí)代后，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸偏離市場(chǎng)軌道，越來(lái)越偏重于調(diào)控或者行政干預(yù)，這種調(diào)控在一定程度上陷入了“北京感冒、全國(guó)吃藥”的誤區(qū)，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi)和甄別、一刀切地進(jìn)行限購(gòu)或者松綁便不會(huì)取得預(yù)期效果。
因此，在限購(gòu)方面，首先要承認(rèn)差異化，王遠(yuǎn)志認(rèn)為，不同城市限購(gòu)政策存在的意義、存在的價(jià)值、發(fā)揮的作用都不太一樣，像北京這樣的一線城市在短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)政策，但有些城市的條件會(huì)漸漸放寬、甚至是取消，這是一個(gè)趨勢(shì)。
“限購(gòu)這樣的行政干預(yù)政策一定是短期政策，它的最終歸宿就像牙齒矯正器一樣，一旦牙齒矯正了，就沒(méi)有繼續(xù)存在的價(jià)值了。如何判斷政策是否有必要繼續(xù)存在，不同城市可能會(huì)給出不同的答案，即便是同為二三線城市也會(huì)有所差異。限購(gòu)一定會(huì)在一個(gè)歷史時(shí)間點(diǎn)上選擇退出，或者以一定的形式淡出人們的視線，讓房地產(chǎn)徹底回歸市場(chǎng)。”王遠(yuǎn)志說(shuō)。
東方華美北京辦公裝修轉(zhuǎn)自《 中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)》
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